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保証会社による追い出しに無効の判決

賃貸住宅の借り主が家賃を2か月以上滞納するなどした場合に、部屋を明け渡したとみなす家賃保証会社の「追い出し条項」の是非が争われた訴訟の上告審判決が12日、最高裁第1小法廷であった。堺徹裁判長は「消費者の利益を一方的に害する」と述べ、消費者契約法に基づき条項の使用差し止めを命じる初判断を示した。借り主の保護を重視した判決で、不当契約の抑止につながるとみられる。
問題となったのは、家賃保証会社「フォーシーズ」(東京)が借り主との間で結んだ保証契約の条項。▽家賃を2か月以上滞納した▽連絡が取れない▽建物を相当期間利用していない▽建物を再び使わない意思が客観的に見て取れる(いわゆる「追い出し条項」の4項目)といった場合に部屋を明け渡したとみなす内容で、保証会社などは家財道具を運び出すことができた。
同小法廷は、賃貸住宅の貸主と借り主が結ぶ賃貸借契約は双方の信頼関係に基づく継続的契約だと指摘。契約が解除されれば、借り主が生活基盤を失う重大な事態を招きうると述べた。
その上で、保証会社は賃貸借契約の当事者ではないのに、その一存で借り主が部屋を使う権利が制限されるのは「著しく不当だ」と言及。「条項は借り主と保証会社との間に見過ごせない不均衡をもたらすものだ」として差し止めを認めた。
1審・大阪地裁判決は、原告の特定適格消費者団体「消費者支援機構関西」(大阪)の請求を認めたが、2審・大阪高裁判決は「条項には相応の合理性がある」として認めず、同団体が上告していた。同小法廷は2審判決を破棄、同社の逆転敗訴が確定した。
判決後の記者会見で原告側代理人の増田尚弁護士は「他社がどういう条項を使っているかは厳密には分からない」としつつ、「類似の条項を設けている保証業者は見直しを迫られることになる」と話した。
国土交通省によると、不動産の賃貸借契約で家賃保証会社が利用されたケースは
2010年時点で39%だったが、2021年は80%に増加した。
一方、トラブルも多く、同省などによると、全国の消費生活センターに寄せられた相談は2017年以降、毎年500件台前後で推移。滞納分の回収方法に関するものが目立ち、「深夜に訪問されるなど、回収が強引&しつこい」
「『借金してでも返せ』と言われた」といった事例もある。(読売新聞からの引用)https://www.yomiuri.co.jp/national/20221213-OYT1T50037/

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今後の運用はどうなる

ごく一部の家主や管理会社は運用変更や基準の見直しをするかもしれませんが業界全体として大きくは変わらないと思います。現状、例のウィルスのせいで家賃滞納者は増えているそうですし不動産店側も事前に倒産や廃業する企業名を確認することは不可能(そもそもそのような会社に勤めている方ですら直前まで分からないのが普通です、なぜってそんなの事前に分かったらみんな会社辞めて他行っちゃいます)近年ですと厳密には倒産とは違うのですが北海道の某市が財政再建団体(民間でいう破産)になり市職員、それも役付きの高給取りが多数辞めたというのは有名な話です。財政再建団体の解説をすると長くなるので別記事にします。

話を戻して、(家賃保証会社による)入居審査も現状とは大きく変わらないかと思います。なお同業者が連携強化してケータイ電話会社やクレジット会社のように1社で事故歴のある方が他社で契約できないという可能性はあまりないとは思いますが今後ありえない話ではないと思われます。

なんでも家賃滞納者に対し「夜逃げ」を勧めることが多いんだとか。(借主のためと言うよりは保証会社側が負担の重くなるのを避けるためです)コレも今まではいわゆる「追い出し条項」が事実上合法とされていて、賃貸契約が自動解約されたものがこの判例によって今後は正規の裁判手続きでしか家賃滞納者を退去させることが難しくなります。

保証会社側からすれば裁判期間中の家賃+裁判費用を負担しなければならず、家賃滞納者が発生した場合のコストが増大します。コスト増に耐えられない家賃保証会社が廃業や破産する可能性はあります。

家主側から見た場合、滞納発生~退去までの期間がこれまでより相当長くなる事が予想されその分の損失(金銭的負担は保証会社がしてくれるだろうが気苦労や主に精神的なもの)がこれまでより増えますので頭の痛い判決とも言えます。

まさかこの記事をご覧の方にはおられないとは思いますが家賃滞納すると裁判で解約~強制退去となり住所不定になってしまい再就職などが難しくなってしまいます。夜逃げでも同じことなんですが。仮に夜逃げしてどこかのハケン屋に働きに行く場合でも身分証とケータイまたはスマホは必須だそうです。住所が無い状態だと日雇いハケン屋でも雇ってくれません。

ですのでくれぐれも月々の家賃の支払いには気を付けるとともに、万一解雇などで家賃が払えなさそうになった時点で担当不動産店などに相談するのがいいです。ケースバイケースとしか言えませんが事情を話せば家主によっては支払の猶予などしていただける場合もあるようです。

おことわり

この記事はあくまで個人の感想であり特定の業者などを批判するものではありません。また状況が変わっている可能性もあります。お部屋を借りるというのは決して安い買い物ではありませんので最終的な判断はお客様の責任で行っていただきますようお願いします。

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